Você se interessou por um imóvel de leilão, mas ele está ocupado. O que fazer? Deve procurar outro imóvel? Tem que desistir da compra? Nada disso. O processo de desocupação não é tão complicado assim como parece e um bom advogado especializado pode te ajudar nisso.
Vamos imaginar que você está buscando um imóvel nos sites de leilões para sair do aluguel ou para diversificar sua carteira de investimentos. Depois de algumas buscas, você encontra o imóvel ideal, do tamanho que você precisa, no bairro que você deseja e no preço que cabe no seu bolso. Mas ele está ocupado. E agora?
Esse não é um problema, principalmente se você não precisa ocupar a propriedade imediatamente. Aliás, esse é um dos pontos favoráveis para quem tem condições de esperar um pouquinho para ter a posse do imóvel. Os bens nessas situações tendem a ter preços mais atrativos em decorrência do prazo diferenciado para sua ocupação.
Os prazos para a desocupação podem variar bastante, podendo ser imediato, ou durar alguns meses, dependendo do tipo de ação e da negociação.
O processo de desocupação, independentemente ser for por leilão judicial ou extrajudicial, inicia-se após a homologação do mesmo, o que pode demorar uns 10 dias. Com a homologação e a confirmação do pagamento do arremate - que envolve o valor do lance e a comissão do leiloeiro-, o juiz da Vara Cível que acompanhou o leilão emitirá uma Carta de Arrematação ou Mandado de Entrega. Esses documentos permitem que o comprador faça a transferência definitiva da propriedade. Um advogado da sua confiança poderá acompanhar o processo, uma vez que ele conhece os caminhos para a solicitação da carta.
Em posse da carta, o comprador deverá realizar o registro no Cartório de Imóveis, garantindo que o bem virou sua propriedade. Nesse ponto, os trâmites para a desocupação do imóvel podem assumir caminhos diferentes, principalmente se forem realizados por um juiz (quando judicial) ou por um advogado (quando extrajudicial).
No caso de um leilão judicial, o comprador deverá pedir ao juiz uma ordem de “Imissão de posse” (com “i” mesmo) para que haja a determinação de despejo, que ficará por conta da justiça.
No leilão extrajudicial, o processo é um pouco diferente pois precisa ser acompanhado por um advogado especializado. Mas não é difícil encontrar um. A equipe do leiloeiro pode indicar alguns.
Leilão extrajudicial e a desocupação do imóvel
No leilão extrajudicial, os imóveis são disponibilizados por instituições financeiras, bancos ou construtoras que retomam o bem em caso de inadimplência dos contratos de financiamento. A maioria desses contratos são derivados de alienação fiduciária, que é quando o bem fica vinculado ao banco até o pagamento de todas as prestações. Após a quitação, o bem é transferido para o comprador. Caso o imóvel não seja quitado, o bem fica à disposição da instituição, que o colocará em leilão.
O processo de posse nesses casos inicia-se igualmente ao do leilão judicial. A primeira coisa a se fazer é o registro do imóvel em cartório. Após isso, o comprador deve solicitar ao poder judiciário, por meio de um advogado, uma liminar para a desocupação do imóvel, que deverá ser executada em 60 dias. O documento emitido pelo juiz é usado para agilizar a desocupação. Caso o imóvel leiloado não seja de alienação fiduciária, o comprador também deve pedir a “Imissão de posse”, mas, nesse caso, o prazo para a desocupação não é estipulado pela legislação, devendo ser definido pelo juiz.
No caso de imóvel com contrato de aluguel vigente, ou seja, em que haja um inquilino no imóvel que pague aluguel para o antigo proprietário, existem algumas situações que serão analisadas pelo advogado contratado pelo comprador. Entre as possibilidades estão:
- O prazo para a desocupação poderá ser um pouco maior, podendo chegar a 90 dias;
- O aluguel pago pelo inquilino poderá ser repassado para o novo proprietário;
- O inquilino deverá deixar o imóvel em 30 dias.
O diálogo é sempre a melhor alternativa
Antes de qualquer medida judicial, o melhor a se fazer é tentar um diálogo.
Tenha em mente que uma briga judicial nunca é a solução mais rápida e fácil nem para você nem para o antigo proprietário. Nesse sentido, a melhor maneira de proceder a uma desocupação é encontrar um equilíbrio, algo que seja bom para ambos.
Você pode começar a negociação com um prazo para que o morador saia do imóvel. O tempo deve ser suficiente para que ele consiga encontrar outro imóvel, arrumar a documentação para comprar ou alugar outra residência e conseguir dinheiro suficiente para pagar depósitos antecipados de aluguel, se for o caso.
Oferecer uma ajuda no processo de mudança, disponibilizando um caminhão para o transporte pode ser também uma boa opção. Se as ofertas anteriores ainda não forem suficientes para se chegarem a um denominador comum, você pode oferecer alguma ajuda financeira, como alguns meses de aluguel, por exemplo. Neste caso, é importante definir valores e prazos, deixando bem claros os limites desse auxílio.
Em muitos casos, uma medida simples pode tornar o processo de desocupação mais ágil e menos doloroso para o antigo proprietário.
Leia também:
Agora é hora de comprar em um leilão
O que você deve saber antes de comprar em um leilão
Cuidados ao adquirir um leilão