O Que Você Deve Saber Antes de Comprar em um Leilão.

publicado em 23 de dezembro de 2019 | atualizado em 22/01/20
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Adquirir um imóvel em um leilão é um ótimo negócio, os descontos chegam a 70% do valor da avaliação e o procedimento é bem simples. Quer saber mais como funciona? Nós vamos te explicar.

Já ouvimos muito falar em leilões de imóveis, veículos e até eletrônicos, não é mesmo? Mas quando o assunto começa a nos interessar, surgem várias dúvidas em relação aos procedimentos, aos tipos de leilões e às oportunidades. Para extinguir essas dúvidas, preparamos uma série de artigos que vão te orientar como proceder se quiser participar de um leilão de imóveis.

A primeira coisa que você deve saber é que os imóveis que são leiloados geralmente passam por um processo de cobrança de dívidas, resultante de alguma ação na justiça ou de algum contrato não cumprido em que o imóvel foi dado como garantia. Os leilões resultantes desses processos são chamados de “judiciais” ou “extrajudiciais”, e influenciam diretamente no procedimento necessário para a posse do bem, que pode não estar disponível no momento da aquisição.

Apesar das famílias possuírem um prazo para deixar o imóvel, eles nem sempre são cumpridos. Nesses casos, nos leilões “judiciais”, ocorre uma determinação do juiz para a desocupação do imóvel, ou seja, o processo fica a cargo da justiça. Nos extrajudiciais, que são provenientes de dívidas bancárias ou financeiras em que as instituições retomam o bem no caso de inadimplência, não existe uma ação propriamente dita para a desocupação, ficando a cargo do comprador executar os trâmites para conseguir a posse. O processo de desocupação é acompanhado por um advogado e possui um custo baixo em comparação com o investimento. Esse assunto é abordado com mais detalhes no artigo “O que fazer quando um imóvel está ocupado?” quando explicamos todos os procedimentos para a desocupação.

Depois de saber que existem esses dois tipos de leilão – judicial e extrajudicial, você já pode fazer uma busca inicial na internet sobre os imóveis que estão sendo leiloados. Você vai perceber que existe uma grande quantidade de sites que oferecem imóveis de todos os tipos, tamanhos e valores. Esses sites são de leiloeiros oficiais que realizam operações de diversas propriedades particulares, de bancos e de financeiras. Apesar das diferenças, esses leiloeiros apresentam mais ou menos as mesmas informações dos imóveis que estão em leilão: dados do imóvel, valor de avaliação e preço mínimo, formas de pagamento, se estão desocupados, além do edital completo.

É importante a leitura atenta de cada edital, pois as condições de leilão variam bastante. As formas de pagamento, por exemplo, são bem diversificadas. Existem editais que exigem quitação à vista, outros parcelam em 12 vezes sem juros ou 360 meses através do Sistema de Financiamento Habitacional. Existem ainda editais em que é possível usar o FGTS para amortizar a dívida no parcelamento, e, em raros casos, há possibilidade de dar outro imóvel como parte do pagamento.

Outro ponto de atenção é referente às dívidas do imóvel. Alguns editais preveem o pagamento de impostos e taxas, como o IPTU, condomínio e contas de luz e água pelo vendedor até a data do leilão. Em outros editais, todas as taxas em atraso ficam por conta do comprador.

Os leilões acontecem exatamente como imaginamos. Eles ocorrem por lances, sendo o ganhador o que oferecer maior valor. A única diferença é que hoje em dia é mais difícil os leilões presenciais, com os participantes levantando as plaquinhas cada vez que desejam oferecer um lance. Os leilões online são os mais usuais. Para participar você dever realizar um cadastro no site do leiloeiro e aguardar o dia e a hora da realização do leilão. Na hora marcada, todos os participantes ficam online e é registrado ao vivo cada lance ofertado. É um processo muito simples e transparente, uma vez que todos têm acesso aos lances e tudo fica gravado.

Os lances mínimos são estipulados com base na avaliação do imóvel. Podem ocorrer até dois leilões por imóvel no caso de leilões judiciais e para os extrajudiciais os bancos oferecem até 70% de desconto no valor da avaliação, sendo aceitos somente lances iguais ou superiores ao mínimo.

Para que o leilão não fique muito demorado, com valores de lances muito próximos, o leiloeiro estipula um valor mínimo entre os lances que é chamado de “Incremento”. O valor de incremento é estipulado de acordo com o valor do imóvel, podendo variar de R$ 1.000,00 a R$ 30.000,00. Para ficar mais claro, imagine que um imóvel esteja sendo leiloado pelo valor de R$ 340.000,00, sendo o incremento de R$ 10.000,00. Se você quiser entrar na disputa, seu lance deve ser de no mínimo R$ 350.000,00.

Mas antes de você começar a dar seus lances, é importante saber que o leiloeiro recebe uma comissão de geralmente 5% do valor da transação e que deve ser paga à parte. Isso significa que, se você arrematar um imóvel pelo valor de R$ 535.000,00, você deverá pagar esse valor mais uma comissão de R$ 26.750,00, totalizando R$ 561.750,00. Além da comissão, você deverá calcular quanto vai gastar com as taxas e impostos de transferência do imóvel, como TBI, declarações e certidões.

Viu como é simples fazer um bom negócio em um leilão? Mas existem alguns cuidados na hora de escolher o melhor imóvel pra você, no artigo “Cuidados ao adquirir um imóvel em leilão”, nós explicamos como escolher um imóvel nas melhores condições possíveis.