Cuidados ao Adquirir um Imóvel em um Leilão

publicado em 06 de janeiro de 2020 | atualizado em 23/01/20
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Leia tudo que você precisa saber para escolher o melhor imóvel para você em um leilão e os cuidados que você precisa ter antes de arremata-lo.

Comprar um imóvel em leilão é uma ótima oportunidade para conseguir a casa própria, para sair do aluguel do imóvel comercial, para ampliar os negócios com abertura de novas filiais, novas plantas industriais ou centros de distribuição, ou para diversificar ou iniciar um investimento. Dentre as inúmeras ofertas de imóveis, no entanto, decidir qual a melhor escolha não é uma tarefa muito fácil. Podemos optar, por exemplo, pela melhor localização, pelo preço mais baixo ou pela facilidade de pagamento. Mas essas opções não são as únicas que devem ser levadas em consideração.

O prazo para ter a posse do imóvel é um dos fatores que devem ser analisados e podem influenciar muito no valor mínimo do leilão. Se um imóvel está desocupado, o valor do bem tende a ser mais alto e as disputas acabam sendo mais acirradas, aumentando mais ainda o valor final. Nesses casos, o valor arrematado pode chegar muito próximo do valor de mercado, não sendo vantajoso adquirir o imóvel no leilão. Por outro lado, se você não tiver necessidade imediata de ocupar a propriedade, a opção por uma ocupada pode ser a mais vantajosa, pois os valores da avaliação são menores e as chances de se obter um ótimo negócio aumentam. O processo de desocupação é acompanhado por um advogado e não costuma ter um prazo muito longo. Esse assunto abordaremos no artigo “O que fazer quando um imóvel de leilão estiver ocupado?”.

A escolha de um imóvel também deve passar por outros pontos como o da visitação e dos processos e dívidas que os imóveis podem ter. Fazer uma leitura atenta dos documentos disponibilizados pelo leiloeiro, realizar visitas ao imóvel e/ou aos seus arredores para buscar informações e pedir apoio a um profissional especializado te ajudarão a escolher a melhor propriedade.


Relatórios de avaliação, visita ao imóvel, visita de exploração

Existem algumas maneiras de conhecer o imóvel que se pretende adquirir. Dentre elas, destacamos três:


1 - Relatório de Avaliação do imóvel 

Em algumas situações, os imóveis passam por um processo de avaliação realizado por um perito no assunto. Quando o leiloeiro tem acesso a esse documento, ele publica no site junto com outras informações, como o número de matrícula, certidões, planilhas de débitos e processos judiciais.

Em posse do laudo de avaliação, você conseguirá mais facilmente analisar a propriedade, isso porque o perito discrimina vários fatores, como as condições físicas (acabamentos de pisos e paredes), o estado de conservação, a idade aproximada da construção, a infraestrutura urbana da região e uma série de cálculos com estimativas de rendimento quando o imóvel for comercial. O perito também disponibiliza uma série de fotos da fachada e do interior do imóvel.


2 - Visitas ao imóvel

Se você estiver interessado em um imóvel desocupado, é necessário observar as condições de visitação no edital e, se for o caso, fazer uma solicitação de visita para o leiloeiro. Como os valores tendem a ser um pouco mais altos em relação aos ocupados, é importante pedir ajuda a um profissional, como um engenheiro ou um arquiteto, para te acompanhar no dia da visita. O olhar atento desses especialistas pode identificar possíveis vazamentos ou problemas estruturais e te dar uma previsão de gastos com futuras manutenções. Consultar também um corretor te ajudará a avaliar se o preço do imóvel está condizente com os valores da região e se será vantajoso dar um lance na primeira rodada ou se é melhor esperar o segundo leilão (leia o artigo “ O que você deve saber antes de comprar em um leilão”).


3 - Visitas à vizinhança

Muitas vezes as melhores oportunidades estão justamente nos imóveis que estão ocupados. Nessas situações, existe uma grande chance do morador não deixar você entrar. Isso é um direito dele e não existem meios que o obriguem a abrir sua residência para visitações.

Contudo, comprar um imóvel sem conhecê-lo é um risco grande, e não queremos que você passe por isso, não é mesmo? Afinal, o leilão é uma oportunidade de negócios, e você deve ter confiança naquilo que está fazendo. Por isso, recomendamos que visite o local mesmo que não consiga ter acesso ao interior da propriedade. Vá até ela, verifique a fachada, veja se consegue observar as outras áreas externas e aproveite para bater um papo com vizinhos, zelador e outros moradores da rua. As pessoas são solícitas, se você perguntar com jeito elas te falarão se o imóvel teve algum problema ou sofreu alguma reforma recentemente, por exemplo. E não fique envergonhado de perguntar. Se não conseguiu o que queria com a primeira pessoa, tente novamente com outra. Tenho certeza que você vai encontrar alguém que estará disposto a te ajudar naquilo que você precisar.  



Levantamento de processos, dívidas e regulamentações


Consultar um advogado especializado em imóveis pode te ajudar na análise da documentação e no levantamento de dívidas, como o IPTU, por exemplo. Ele pode também verificar se existe alguma liminar contra o processo do leilão e te orientar a respeito da desocupação (mas não fique preocupado, nós te explicaremos tudo no artigo “O que fazer quando um imóvel de leilão estiver ocupado?”).

O edital traz todas as informações sobre quem deverá pagar as taxas e os impostos do imóvel. A grande maioria dos processos extrajudiciais entregam o bem sem dívidas, ou seja, elas são quitadas até o dia do leilão. Em outros processos, os compradores deverão pagar os ônus retroativos do imóvel. Mas fique tranquilo, tudo é definido no edital e você não será pego de surpresa.

Porém, esteja alerta! Você sabe o que acontece quando um participante se arrepende de ter dado um lance?

De acordo com os editais, os lances são irretratáveis e irrevogáveis. Isso significa que se você deu um lance sem pensar ou por engano, você:

  1. Terá que rezar para alguém dar um lance maior que o seu e, consequentemente, você sair da jogada;
  2. Usar toda a sua reserva e adquirir o imóvel;
  3. Desistir da compra e pagar a comissão do leiloeiro (até 5% do valor da transação) e, em alguns casos, multa que pode chegar a 20% do valor da transação. Em situações em que a desistência ocorrer sob a alegação de falta de dinheiro para arcar com o compromisso, a sansão pode chegar à pena de dois meses a um ano de reclusão.


Leia também:

O que você deve saber antes de comprar em um leilão